尽管上半年以来房企退市潮汹涌，但仍有出险房企在积极自救。下半年第一个工作日，就有房企同步了自救进程。

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7月3日，中国奥园（03883.HK）公告其复牌进展的季度更新消息，正按照港交所复牌指引有序推进复牌工作。作为最早一批爆雷房企，该公司自2022年4月1日至今已停牌15个月，距离9月30日退市预警仅剩不到3个月。

业务营运方面，2023年1月~6月，该集团未经审核的物业合同销售额累计约人民币74.8亿元，逾九成房地产项目按计划及进度进行。

债务重组方面，截至6月30日，奥园与境外若干优先票据持有人（占未偿还本金总额的约33.01%）组成的债权人小组已就境外债务全面重组方案的主要条款达成协议；并完成本金逾人民币327亿元现有境内融资安排的展期。

中国奥园境外债的重组方案为通过发行新的融资工具对原债券进行置换，包括4支共计23亿美元新债务工具期限至2031年9月，其中3支由全资直接附属公司Add Hero Holdings Limited拟发行、一支由中国奥园拟发行；10亿股普通股，1.43亿美元无息强制可转换债券，及16亿美元永续债。

值得注意的是，中国奥园在方案中指出，强制可转换债及永续债发行后预期将作为该公司“权益”入账。重组方案完成后，中国奥园的账面价值将显著增加，净负债率则显著下降。

方案亦提到，中国奥园的债务重组方案采用的是协议安排模式，需获得出席相关债权人会议的多数债权人批准，投票最低比例为75%，方案才可通过。与此前融创中国、中国恒大等港股房企的重组思路类似。

紧随债务重组方案披露的，是中国奥园迟发一年多的财报，此次中国奥园一口气刊发了包括2021年年报、2022年半年报和2022年年报等3份财务信息。

2022年年报显示，中国奥园的营业额主要来自物业发展收益，总营业额约为人民币187.11亿元，录得亏损净额约人民币84.96亿元。

惨淡的业绩之外，中国奥园也背负千亿债务。年报提到，由于还款违约及交叉违约，中国奥园的流动负债超过流动资产约人民币298.69亿元。银行及其他借款以及优先票据及债券合共为人民币1090.5亿元，其中人民币994.46亿元将于2023年底到期。

截至2022年12月31日，中国奥园已拖欠若干银行及其他借款约人民币238.12亿元、优先票据及债券约人民币327.56亿元，触发了违约及交叉违约条款，可能因此被要求即时偿还银行及其他借款约人民币292.61亿元。

巨额债务之下，该公司上年报告期内的现金及银行存款仅为人民币51.1亿元，受限制银行存款约为人民币42.31亿元。

不过，销售端的盈利能力已有所恢复，2022年中国奥园的毛利为约人民币8.41亿元，由负转正，同比上升107.0%，毛利率为4.5%。截至2022年12月31日，该公司还拥有规划可售面积约1356万平方米的城市更新项目；267个房地产物业项目，总土储约3083万平方米，权益建筑面积约2489万平方米。

中国奥园进一步测算，未来十年左右，该公司连同其合营企业及联营企业的开发项目预期产生累计无杠杆自由现金流总额约为人民币643亿元，偿还项目层面债务后产生的累计现金净额预计约为人民币185亿元。并且，中国奥园在未来十年或更长时间内，将考虑逐步出售部分境内及境外资产，出售所得款项净额（扣除抵押债务还款后）预计约为人民币80亿元至138亿元。

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