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核心观点：

政策环境综述：LPR 下调，当前仍存在政策改善空间。地方政策层面，5 月下旬以来四限政策仅包括南京限购边际放松、青岛限售限贷放松、福清取消限售、临沂高品质住宅限价放松，对市场影响均有限，23 年以来尤其23Q2，地方政策几乎处于“空窗期”，目前四限政策力度评分距离16 年2 月底部还有46%的下降空间。自四月政治局会议“在超大特大城市推进城中村改造”表态以来，杭州、广州等多个高能级城市响应，有助于整合核心土地资源，推动未来供给放量。6 月5 年期LPR 下调10bp 至4.2%，进一步打开房贷利率下行空间，但首套房贷利率动态调整机制对利率下调的带动作用逐渐减弱。

成交市场综述：推盘节奏缓慢，成交热度边际下行。根据统计局数据，23 年5 月全国商品房销售金额同比上升6.8%，增速环比收窄21.1pct，23M1-M5 商品房销售金额4.98 万亿元，同比上升8.4%，增速环比收窄0.4pct，23 年5 月22 城商品房推盘环比下降6.7%，受到推盘节奏缓慢的影响，5 月成交热度边际回落。5 月重点25 城住宅去化周期（MA6）13.53 个月，环比下降0.72 个月，住宅中期库存去化周期（MA12）为26.65 个月，环比上升0.18 个月，优质资产供给仍受限，去化难度较高的资产占库存的大多数。

土地市场综述：供给意愿回升，核心热度改善。2023 年5 月全国600城商住用地出让金2822 亿元，同比上升1.4%，实现年内单月最高成交规模，供给面积同比下降20.8%，降幅较4 月收窄13.1pct，受各地供给回升带动，5 月土地市场热度边际修复。土地市场分化仍较为明显，一二线及高价三四线成交规模改善，而低价三四线等非核心区在供给放量情况下依然热度较低。

开发投资市场综述：累计施工持续负增长，投资降幅扩大。根据统计局数据，23 年5 月商品房新开工面积同比下降27.3%，降幅收窄0.1pct，截至5 月累计施工面积同比下降6.2%，施工投资压力拖累整体投资，5 月房地产开发投资1.02 万亿元，同比下降10.5%。5 月商品房竣工面积同比上升24.4%，增速收窄17.4pct，保交付的推进贡献竣工。

融资市场综述：房企融资不畅，到位资金增速回落。根据统计局数据，23 年5 月房地产企业到位资金同比下降7.4%，同比由正转负，主要为供给端融资拖累，开发贷及自筹资金分别下滑13.4%、29.2%，降幅分别扩大1.6pct、4.9pct，需求端回款目前仍然保持正增长，定金预收款及按揭贷款分别增长6.0%、25.4%。

风险提示。未来基本面表现不及预期。未来融资环境进一步收紧，信贷投放量减少。供给侧改革下行业出清，对于市场情绪产生扰动。

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